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「怡彩娱乐开户」限竞房大盘点!谁是机会谁是坑(附一手信息)(中)

2020-01-04 15:28:21点击:3320

「怡彩娱乐开户」限竞房大盘点!谁是机会谁是坑(附一手信息)(中)

怡彩娱乐开户,月初,小编曾就大兴+丰台+海淀共计41宗地块不管是刚拿的地还是在售或待售的项目都进行逐一摸排分析,感兴趣的粉丝可以戳蓝字查看那篇文章《六万套限竞房大盘点!价格对冲二手房要凉?(上)》。今天,咱们继续盘!看看这剩下的57宗地谁是宝谁是机会?

01房山10宗地

目前,房山共有10宗限竞房地块,3宗地块,7个确定案名的项目,其中中海京西里已经售罄,剩下6个项目里有3个是在售状态,3个是待开盘状态。

1良乡地块(众美)

这块地是有众美在2017年1月26日拍下,到现在查不到任何案名或者入市情况。从基本数据入手,地块回迁房约14236平,而建筑面积约42627平,也就是说回迁:商品房=1:2,回迁占据了小区的⅓ ,即便如此,众美这块地还很值得买!其一,这块地均价38994元/平基本追平周边二手房;其二:这块地地处良乡老城核心地带,周边扎的是房山良乡医院、社保局、工商局等市政办公地而,居住生活都比较方便。要说这块地在房山人民心目中的地位,乐神曾说,如果能买上,指定买!

2良乡大学城地块

这块地在2018年11月26日被华发25亿拿下,小区没有配建回迁,有教育用地代建完成后交予房山教委。销售均价不超过42561元/平方米,且最高销售单价不得超过44689元/平方米,执行7090政策。地块距离良乡大学城站约800米,属于临铁盘。周边竞品:二手房如2015年的首创紫悦台目前报价多在3.7万/平左右,新房如万年广阳郡九号目前报价6万/平,五矿名品目前报价5.1万/平左右。配套来说,周边清一色都是大学,比如北京理工大学(良乡校区),北京中医药大学良乡校区,首都师范大学(良乡校区)等。

3青龙湖地块

这块地有意思的地方在于它在2018年4月份时流拍过一次,当时的附加条件是地块中综合商业金融用地建筑面积占比达64%,其中8580平方米商业还将无偿还建,说到底利润率太低了。当11月再土拍时,政府拿掉了部分政策,出让条件更为宽松,后由中铁建9.25亿底价拿下,这块地销售均价不超过38081元/平方米,且最高销售单价不得超过39985元/平方米。地块 周边住宅西华府、领秀•翡翠山项目均为别墅项目,销售均价约 5 万元/平方米,所以这么一看,地块还是有价格优势的。但是,目前地块附近公共交通有待完善、医疗资源则相对匮乏、配套设施有待提高。

除了以上三大地块之外,目前,房山入市的限竞房有7个,万科七橡树、中海京西里、旭辉城、金樾和著、熙湖悦著、金地大湖风华、首开熙悦观湖。其中,中海京西里已全部售罄,万科七橡树、旭辉城、金樾和著在售,剩下的熙湖悦著、金地大湖风华、首开熙悦观湖都是刚定案名的新项目。

1万科七橡树

均价:22434元/平

户型:上叠+下叠, 270㎡-330㎡

总价:上叠550万左右,下叠480万

简介:对于这个项目,大家对它的第一印象应该是200万买地铁洋房,是首个开盘的限竞房。抛去这些光环,我们且看项目本身的一些指标,首先项目占据地铁(燕房线-周口店站预计19年年底通车);其次,万科品质;再者价格诱惑。如果项目前期打的招牌是200万买洋房,那么现在应该是首付110万起买别墅。据了解,目前,首套首付35%起,二套60%起。

2旭辉城

均价:35000元/平

户型:75 ㎡两居,89 ㎡三居,112 ㎡四居,

总价:280万-400万左右

简介:2017年2月16日,由旭辉+金地联合体以18.1亿元价格拿下,住房销售均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40944元/平方米,开盘之后,降价3000,目前查到的网签数据约35000元/平。旭辉城地处良乡新城,娱乐、商业、教育、医疗等各项配套正目前暂时不完善,需要成长时间,不过周边有多所大学在侧,人文环境比较好。从通勤角度来说,这项目更适合开车到南城上班的人群。

3金樾和著

均价:3.6万/平

户型:89 ㎡三居,127 ㎡四居

总价:320万-520万

简介:旭辉城和金樾和著一样,都在良乡板块内,在地铁方面都是弱项。不过金樾和著在配套上更为完善。小编去此地踩盘时发现,1公里生活圈里有便利店,5公里内有家乐福、国泰商场等购物中心等。金樾和著自带教育用地,未来将在该地块上建设小学和幼儿园。据了解,项目自带医疗用地,同时北侧还有在建的武警总医院;5公里处还有阎村医院,良乡地区医院等医院,不过距离较远。

4三大项目:

还剩下3个限竞房地块,本来小编打算逐一分析,现在觉得一起分析可能更便于大家理解,这三个项目分别是:熙湖悦著、金地大湖风华、首开熙悦观湖。

先看地块。

以下是分析:

1)这三宗地块挨得很近,均价都是37245元/平,开发商都是名企;

2)楼面价:熙湖悦著(26657元/平)>金地大湖风华(22858元/平)>首开熙悦观湖(13640元/平)。

3)容积率:熙湖悦著1.58、金地大湖风华1.6、首开熙悦观湖1.53,所以,从这个角度看,产品的路线必须是改善类。以目前小编得到的一丝丝消息,金地大湖风华将推出洋房+叠拼产品,首开熙悦观湖和熙湖悦著可能也将推出叠拼等改善产品。

4)三个项目里,节奏比较快的是金地大湖风华,粉丝群里有人爆料说售楼处和样板间近期将开放。所以,近期我们将去这一带踩盘,大家对这个项目感兴趣的话,可以留意微信推送。

02顺义10宗地

说起顺义的限竞房感觉就俩词:爹不疼娘不爱,后知后觉。在2017年,只有3块地,其中入市声音最响亮的是祥云赋。但是这种情况在2018年得到改观,仅仅2018年下半年就有7宗地块入市,集中在后沙峪和城区一带。相比较大兴和丰台的疯狂揽地,顺义可不就是后知后觉。

不多说,咱先看看这7宗地怎么样。

1后沙峪三宗地

目前后沙峪一带有四块地,一块是祥云赋,另外两块“围攻”它,还有一块位于传统别墅区。

2018年6月22号日,中铁68亿入驻后沙峪传统别墅区,周围的别墅项目有优山美地,龙湾别墅等,目前,片区内二手房报价多在6万/平左右。而且项目地块指标也不错,没有7090限制,限高12米,容积率1.01,16%的自持,不多说,指定是高端改善产品了。最新消息称,3月7日,中铁诺德已经拿下地块的施工许可了。不得不说,中铁诺德这家企业不论是花乡地块还是后沙峪地块,都走速战速决的路子,入市速度惊人。

2018年7月4日,建工26亿拿下后沙峪地块,限价55583元/平。

2018年11月26日,首开+金地45亿拿下后沙峪地块,限价55711元/平。

这两块地就在祥云赋(限价55583元/平)周围,所以以后这里肯定很热闹。您要是想看更多区域介绍,不妨看看我们同事是怎么写区域的,传送门在此《总价500万上车京城传统富人区,这张门票你要不要?》虽然文章着墨较多的是祥云赋项目,但是对区域的解读还是很精准的。

2高丽营镇于庄地块

这块地在2018年12月11日被首开+万科+龙湖+东方华美联合体用20.4亿一举拿下,有意思的是南边500米左右的限竞房项目观承别墅大家也是这个房企联合体拿下的,不过这块地没有自持,容积率1.5,区别于观承别墅大家的自持36%,容积率1.01。地块周边目前配套比较匮乏,有一个安置房新于家园,还有一个别墅项目春晖园随园,目前报价5.2万/平左右。从交通来说,目前地块还是自驾出行为主,离地铁比较远。其次,周边的配套不是太丰富,不过学校还不少,比如高丽营第三幼儿园、北师大实验小学、神华管理学院等。

3牛栏山地块

牛栏山喜迎限竞房!作为北六环外的首宗地块,牛栏山地块意义不一般啊。根据出让条件:销售均价不超过40935元/平,且最高销售单价不得超过42982元/平,有7090限制。这一带素来环境资源丰富,所以,周边住宅多为别墅、叠拼等改善类,如龙湖香醍漫步(4万/平),龙湖好望山(3万/平)。牛栏山这宗地块限价与周边二手房价格基本上持平,小编觉得从地块属性来看,地块比较方正且容积率1.8,执行7090政策,大概率会走市面上常见的销售手段。

4城区北地块

城区北的这两块还是很有诚意的,也是目前为止小编觉得配套最为丰富的。这一带属于顺义新城,区域在2011年前后已经火了,这是因为当时的鲁能7号院、中铁花溪渡、合景香悦四季这几个项目很受市场的认可。说这里配套丰富,是因为这里距离政府办公、学校、医院等诸多配套都比较近。

最新消息:新城控股所拿的这块地刚确定案名,名曰“新城国誉府”。

除了以上7大地块之外,目前,顺义在售的限竞房共有3个,分别是:后沙峪的祥云赋、高丽营的观城别墅大家、牛栏山的合景天汇广场。

1祥云赋

均价:55583元/平

户型:90 ㎡三居(洋房),400 ㎡(合院)

总价:洋房470万起,合院1500万起

简介:北边的限竞房不是很多,祥云赋这个项目却值得大家一看,首先是弥补了北五环一带的限竞房空白,其次,地块位置离别墅区很近,环境不错。不过祥云赋地块附近又有两宗新的地块,作为它俩的开荒者,祥云赋的产品值得借鉴。目前,项目在售的产品很简单,分别是470万起步的90平三居洋房和1500万起步的合院产品,尤其是洋房产品,小编觉得还不错,有样板间,南向3.8米的大面宽且得房率比较高,值得一看。

2观承别墅大家

均价:60508元/平

户型:350-550 ㎡

总价:1550-2400万

简介:项目地处高丽营于庄一带,隶属于顺义的中央别墅区,据说万科准备斥资100亿进行长线发展。在地段的配套上,项目还是主要依赖周边的配套,后期项目自身也会打造系列商业街。在自身的产品打造上,虽然只有293套房子,万科也拿出了十足的诚意,采用了市场上不多见的整体合院设计,并且全部附以全装修交付。小编以为,作为市面上不多见的纯别墅产品,想要高端改善的粉丝可以先看看这个地段是否能接受。

3合景天汇广场

均价:55583元/平

户型:95 ㎡三居、108 ㎡四居、117㎡四居

总价:430-550万

简介:小编刚开始被案名唬住了,心想着这案名怎么能是住宅,结果做了一圈功课才发现,原来人家是个住宅+商业+长租公寓这样大体量的限竞房项目。目前,一期开放的是洋房和联排产品这样的住宅产品,目前顺销的是洋房产品,其面积大小分别是95 ㎡三居、108 ㎡四居、117㎡四居,户型的集中卖点就是“赠送+送装修+集中供暖+送新风”的模式。不过,小编觉得,这个地段和这个价位,其实对于在北边上班的人来说还是有点吃力的,最合适的买房人群应该是顺义人民。

03昌平7宗地

目前,昌平共有7宗地块,定案名的分别是和悦华玺、华润理想国、中海丽春湖墅、未来金茂府,剩余3宗地暂时还没有案名消息,有两块位于沙河一带,有一块地在北七家一带。

1沙河两地块

沙河热闹了!之前沙河一带就有一个中海丽春湖墅在售,现在,又加入了两员大将,而且,这两块地还都来势汹汹。

第一块地是由小米和华润在2018年11月6日耗资26亿拿下。这块地最大的争议地方在于小米一家科技公司竟然也参与拿地!关于这块地外界有两种声音,一种认为小米拿地是为了跨界,对房企对自己来说,都有益于提高市场竞争力;另外一种认为小米可能会将部分地块建设成为员工住房。 虽然雷布斯频频表示小米不会涉足房地产,但是身体却很诚实。2015年,小米拿下北京亦庄一块工业用地用于建设小米互联网电子产业园;2016年2月与腾讯、阿里、科大讯飞组团拿下广州琶洲cbd的商务综合用地;2016年4月,小米拿下海淀西二旗地铁口附近的研发用地用于建设小米移动互联网产业园。

究竟这块地会以何种姿态入市,让我们且看雷布斯怎么玩?

另外一块沙河地块是建工+首开+华润在2018年12月29日69亿拿下,限价和另一块地一样,都是54197元/平,最高不超过56907元/平。

这两块地都在朱辛庄地铁站附近,都属于临铁项目,受关注自然很高。而且,从价格来看,优势也很大,目前,周边的新盘或二手房报价: 领秀慧谷a、b区4.8万元/㎡,领秀慧谷c区:5.6万元/㎡,碧水庄园:6.3万元/㎡。

2北七家一地块

北七家一共4块地,分别是和悦华玺、华润理想国、刚定案名的未来金茂府以及最能沉住气的金隅+北辰地块。但前几天,金隅+北辰联合拿的地块终于有动静了!有粉丝说项目售楼处已经建成,内部装修已初步完成,案名未对外披露,项目主体建设依然处于初期阶段。这块地真能沉住气,毕竟和它同时期的华润理想国&和悦华玺,基本上都卖了不少。从地块上说,金隅+北辰地块的优势比另外两宗地稍微大点儿,比如临近政府等办公单位,交通更加成熟方便,在价格上更贵,均价53000元/平。至于项目何时亮相,我们将持续关注!

1未来金茂府

均价:51487元/平,54187元/平

户型:高层+叠拼(传说)

简介:这个项目属于节奏比较快的,去年11月份的地块,3月初定案名入市,据说5月份开盘。从产品放出来的信息来看,高层据说有130左右大户型。再说项目这价格,很有意思的是项目三个小地块中的其中两个限均价51478元/平,执行7090政策,容积率分别是3.8和4.5,限高分别是80米和100米,这些指标一看就是刚需地块。三个小地块中的另外一个限均价54187元/平(距离地铁站约700米),不执行7090政策,容积率仅1.5,限高30米,这些指标一看就是改善的调性。目前周边的新房或者二手房还挺丰富的,以新房为例,像未来公元、融尚未来、东方蓝海中心、华润未来城市基本上报价在5-6万/平左右。但是,未来金茂府走的是金茂“府”系产品,属于偏品质改善类,从这个角度来看,想在北七家置业的人群不如等等这个项目,毕竟5月份就开盘了!

2和悦华玺vs华润理想国

均价:和4.5万/平,华4.9万/平

户型:和( 8 0㎡两居90㎡三居130平四居), 华(90㎡三居120㎡三居140㎡四居)

总价:和(400-590万),华(430-690万)

简介:对于想在北七家买房的人来说,去看和悦华玺就一定要不开去看看看华润理想国,因为俩项目都在未来城腹地。就这俩项目来说,不论是从开发商、还是物业、户型、价格、楼面价都很有说头。在此,小编就从楼面价和户型这两方面说起吧。楼面价,华润理想国(19523元/平)<和悦华玺(35021元/平)),华润理想国的利润空间比和悦华玺更大;就户型来说, 从两者开盘到现在顺销期,户型都是两居-四居,从面积段上,华润理想国从面积到总价都高于和悦华玺。华润理想国可谓是处处都是和悦华玺的死对头,地段上也是,从上图中可以明显看出,华润理想国距离立汤路更近,和悦华玺稍微远点儿。

不管怎么说吧,华润理想国也好,和悦华玺也好,其实各方面都在相爱相杀,这一点,大家应该比小编看的更严格吧。

3中海丽春湖墅

均价:5.4万/平

户型:89 ㎡三居,260 ㎡合院

总价:462万,1400万

简介:中海丽春湖墅地块属性加上周围的环境因素就限制了项目必须走改善的路线。项目紧邻3500亩面积大小的丽春湖,所以,环境方面占优。且地块位置距离地铁沙河站约600米,开车上五环也比较方便。拼到最后还是户型,项目在这方面比较简单,主打的是89平三居洋房和合院产品。洋房方面,一梯两户低密洋房,户型方正,7.5米的南向面宽,南北通透。小编去跑盘的时候,只感觉项目周边的配套需要时间,别的都是及格线。

04朝阳7宗地

朝阳区一共有7块地,有5个已经定案名部分入市,还有2个地块是刚拿的地.这几个数据背后小编很想揣测一番:朝阳区的限竞房趋势是来一块地就抓紧入市,不浪费时间,更不存在2017年的地还处在没有案名状态,从高入市率这个角度考虑也说明买房人、开发商都很关注这个区域。

1崔各庄两地块

首先说一下,这是两宗地块,位于14号线东段终点站善各庄地铁附近,且均被金地+首开联合体拿下,销售均价不超过78148元/平方米,且最高销售单价不得超过82055元/平方米。这两块地属于“中关村朝阳园的电子城北区”,电子城的西区,就是望京和来广营的一大片商务区,吸引了大量的高科技企业入驻,包括500强大公司和知名的互联网公司。先不说这个,我们且看看周边的二手房报价:望京金茂府7-12万/平,臻园10万/平,长岛澜桥7万/平。新房对比的主要是孙河一带,目前报价多在1100-3000万/套左右。

所以,对于崔各庄这两块地,不论是价格还是地段,对于大量在望京一带工作的人来说,都比较有吸引力。

1中海望京府

均价:68924元/平

户型:140㎡平墅、200㎡叠院、300㎡合院

简介:从去年11月拿地到现在,这块地都保持超高的关注度。这不,案名在前几天刚确定,有些粉丝群都炸了锅了。目前,项目临时售楼处在融科望京中心b座首层。据了解,地块售楼处正在建,大概4月中旬售楼处会迁至地块上,有消息说阿里将组织团购,大约在4月底5月初开盘。不管怎么说,这个项目的配套、交通都是眼瞅的到的完善,再加上本身产品也比较耐打,不难预测,这个项目开盘时会再火一把。

2孙河四大限竞房

在这张孙河地图上,可以将四大限竞房一网打尽,究竟目前项目在售情况如何呢,小编在此特做表格一张,将四大项目进行一一比较。

如果您打算看洋房,那么天瑞宸章和禧瑞春秋值得好好比较一番,不论是户型还是价格都是彼此最大的竞品,瑞悦府的90平洋房现在基本售罄,在售的产品主要是别墅。如果您想看叠拼叠墅,那么这几个项目都需要您跑一趟售楼处,因为虽然大家的面积相撞车,但是户型产品基本上都不一样,北京院子二期主打的是别墅赠送面积大,而天瑞宸章的产品则在面宽上做的很讲究,不论是哪个产品都有自己的特色,就看哪个更适合您。说起孙河的配套及区域前景,小编觉得这些文章写得比较全面。您要是感兴趣的话,可以点击常看→《孙河再遇抢手豪宅,高端改善应该这么玩儿》→《孙河高端改善置业厉兵秣马,最后的低密墅区能否脱颖而出?》

(上)篇为大家带来了大兴,丰台,海淀的43块限竞房地块,链接在此:《六万套限竞房大盘点!价格对冲二手房要凉?(上)》,(中)篇给大家带来房山、顺义、昌平、朝阳的34宗地,近期(下)篇会给大家将剩下所有地块进行补齐。

这些地块里,哪些是您最关注的?哪些是您看好的?欢迎各位在留言区发表自己的买房声音!

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